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山西省城楼市成交走淡,银行贷款收紧让楼市成交行情雪上加霜

年末,山西省城楼市成交走淡的态势已成定局,而银行贷款收紧更是让楼市成交行情雪上加霜。目前针对首套房,房贷的首付成数都要求三成以上,虽然多数商业银行的首套房房贷利率仍按基准利率上浮10%,但已有部分银行将利率上浮到了基准利率的25%。针对二套房房贷,银行的利率普遍上浮15%,部分银行对不同资质的客户实行了分级,有的客户拿到的利率上浮幅度更高,首付达到总房款四成以上。而数月前,银行的二套房贷首付还仅需三成,上浮利率的水平也仅在15%-20%。相对办理情况来表明,大型国企、正规企事业单位的职工,房贷业务相对好办理;相反,民营企业、小微企业、普通单位的员工,甚至行业发展不稳健的从业者、自由职业者,贷款相对不好办理。

某股份制银行个贷部负责人表示,从去年年底到今年上半年,银行房贷经历了一段宽松的时期。不仅条件放宽、政策门槛降低,利率也有所降低。虽然从审核条件来看,门槛没有变化。但从今年10月开始,银行政策变了,各个月的放贷额度有明显调整,感觉政策收紧了不少。

此外,公积金贷款的放贷审核也趋于严格。公积金缴存职工必须连续6个月且须在贷款当月缴存才视为规律缴存,否则会影响贷款。

房贷荒仍将持续

随着年底临近,各银行放贷额度再度由年初的宽松转为紧张,贷款发放周期有所波动。业内人士表示,股份制银行放贷时间会快一些,国有银行出现放款周期延长的情况。目前,房贷从提交申请到放款需要1个月时间,国有银行的周期更长。与此同时,公积金贷款放款时间需要两个月以上。

近日,国内民间金融调研机构发布《中国房贷市场11月度分析报告》。报告显示,对于首套房的房贷申请,16.75%的银行表示已停贷,6.37%的银行表示仍可执行八五折优惠,16.04%的银行执行九折利率优惠,44.58%的银行执行基准利率,16.27%的银行执行基准以上利率;对于二套房的按揭贷款,有16.8%的银行表示已经停止提供,执行1.1倍利率的银行占比70.91%,执行1.2倍及以上利率的银行占比12.26%。

业内人士直言,对于银行来说,发放贷款要考虑各类贷款的盈收利润行情,房贷利率上浮额度小,而一般小企业贷款利率却能达到基准利率上浮30%-40%。不论是时间还是资金的风险成本,房贷与其它贷款业务相比均不占优势。此外,今年房地产市场全国性走低,导致房贷风险与日俱增。与此同时,在各银行全年放贷额度一定的情况下,上半年透支的信贷额度,在年尾时必须呈现紧缩状态才能平衡。

也有房地产业内人士表示,楼市调控预期强烈使银行看空房地产后市,从政策角度分析,调控手段暂时不会放松,房贷收紧是淡市金融行业的必然选择。

过去几年来,国内房地产业大发展,银监会将房贷的风险权重定为50%,这对资本金匮乏又处于大扩张阶段的中国银行业来说,是最大的放贷动力。但随着房产泡沫加大,这项政策已经开始受到质疑,在去年的《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》中,二套房贷的风险权重从原来的50%大幅提高到60%。虽然最后的定稿取消了这一条,明确将个人住房抵押贷款风险权重回归到统一的50%,但可见无论是银行业界还是管理层,都开始重视房贷的风险防范。银行行为的变化,必然会影响到楼市的价格和产品结构,这个过程或将会长期持续。无论购房者、开发商还是政府,都需要考虑该如何适应眼前的楼市变化。

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