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快收藏,上海限购、贷款、税费政策大全,看这一篇就够了

上海市目前现行的购房资质、住房信贷以及税费等相关政策大全。

一、在沪购房资格

购房资质审核是买房的第一步,所以首先要知道自己是否具有购房资质。

1.本地户籍

目前沪籍已婚家庭(含驻沪部队现役军人和现役武警家庭)限购两套房(含新建商品房和二手住房);

沪籍成年单身在本市未拥有住房的,限购1套住房;

沪籍未成年人只要所在家庭不限购,可以单独上产证。

限购政策(2011年1月31日)前沪籍购房人各自和父母共有2套以内住房(≤2套)提供关系证明,可不计入购房套数。

2.外地户籍

在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非本市籍居民家庭,限购1套住宅;

拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房;

无法提供符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非沪籍居民家庭,暂停在本市向其售房。

外地户籍成年单身,暂停在本市向其售房;外地未成年人限购。

二、住房贷款政策

1.商业贷款

(1)居民家庭购买首套住房,即居民家庭名下在本市无住房且全国各地无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于35%;

(2)居民家庭名下在本市无住房,但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的;或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的(无论其是否有住房贷款记录,无论其住房贷款是否结清),均执行二套房贷政策,即购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

注:具体商业贷款政策请咨询相关银行。

2.公积金贷款

(1)购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭,公积金差别化信贷政策不作任何调整,即最低首付比例为30%(住房面积大于90平),面积小于或等于90平最低首付比例为20%;

(2)第二套(在沪名下已有1套房,或者即使在沪名下无房但已使用过1次公积金贷款)改善型购房的首付比例调高,即普通商品房为50%和非普通商品房为70%,二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元;

(3)停止向已有两次公积金贷款记录以及购买第二套非改善型住房的职工家庭发放贷款;

(4)借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍,补充公积金的存储余额倍数调整为10倍;

(5)还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。

除此之外,上海市将严格首付资金真实性审核和信用审查,具有不良信用记录的借款人从严审批贷款,尚未还清公积金贷款的不得办理除还贷以外的其它公积金提取业务。

三、普通住宅和非普通住宅是如何定义的?

住宅类房产包括普通住宅和非普通住宅两种。普通住宅与非普通住宅除了在面积、价格、容积率上的区别以外,相应的税收政策和贷款政策也有所不同。

普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用途的房屋。

非普通住宅则是相对于普通住宅而言的,非普通住宅多是指面积比普通住宅面积较大或用途为商业的房子。

根据2014年11月20日起执行的普通住宅标准,上海市普通住宅标准主要有以下三种:

(1)五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

(2)单套建筑面积在140平方米以下;

(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下(即容积率低于1.44倍),内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

注意,以上三条必须同时满足才为普通住宅,反之,则为非普通住宅。

注:来源于《关于调整本市普通住房标准的通知》沪房管规范市〔2014〕6号

四、税费如何计算?

买房不止包括房子的价格,还要缴纳各种税费,并且税费缴纳在购买房产时占有相当的比重,特别是二手房。新房在开发商拿到大产证后,业主需要交纳/契税办产证;买二手房除了要缴纳契税外,还需要缴纳增值税及附加税和个税。

1.增值税及附加税的征收标准

自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

在增值税及附加税的缴税征收中,房屋是否“满2年”以及是否为普通住宅是其中的关键因素,直接关系着卖房者缴税的多少。

(1)普通住宅

若是满2年,免征增值税及附加税。

若是不满2年,则按照全额(核定价格)÷1.05×(5%+0.6%)征收,其中5%为增值税率,0.6%为附加税率。

(2)非普通住宅

若是满2年,按照差额(税务核定价-购入价)÷1.05×(5%+0.6%)征收,其中5%为增值税率,0.6%为附加税率。

若是不满2年,则按照全额(核定价格)÷1.05×(5%+0.6%)征收,其中5%为增值税率,0.6%为附加税率。

(3)非居住用房

按照差额(税务核定价-购入价)÷1.05×(5%+0.65%)征收,其中5%为增值税率,0.65%为附加税率。

特别提醒:在上海,部分郊区的区县(闵行、奉贤、青浦、松江、南汇)的增值税附加税税率为0.55。公式为(全额÷1.05)×(5%+0.55%)(增值税率+附加税率)。

2.契税的征收标准

(1)商品房以及售后公房

契税是房产交易中税务缴纳的基础部分,契税的税率一般为3%,但是也会有税率方面的优惠政策,影响契税税率的多少,主要看是不是“唯一住房”。

a.如果是“二套”,无论面积大小,新房收总价3%,二手房为(核定价格-增值税)×3%;

b.若名下无房,根据房子的面积大小,有两种收法:

90平米及以下,新房收总价1%,二手房为(核定价格-增值税)×1%;

90平米以上,新房收总价1.5%,二手房为(核定价格-增值税)×1.5%。

注意:“唯一住房”指购房人家庭成员名下在任何地方无任何房产(包含和父母及其他人员共同共有);

“契税”首套需要根据房地产交易中心出具的买受方家庭情况住房表认定(查询结果),需要特别注意,杨浦区非沪籍买受方需要户籍所在地提供的无房证明。

(2)非居住类用房

非居住类用房中,常见的主要有车位、商铺、办公楼等;一般情况下,对于非居住类用房来说,契税=(核定价格-增值税)×3%。

3.个税的征收标准

缴纳个人所得税,是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素,其中“满五唯一”是指住宅满五年且是家庭名下唯一的住宅。

(1)满五且唯一

转让家庭名下满五年且唯一住宅的,免征个人所得税。

(2)非满五或满五不唯一

转让家庭名下不满五年,或满五年不唯一住宅的,按照“利润”×20%征收个人所得税。利润是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的纯利润。

(3)特殊情况

若是没有住宅原值凭证(即无法提供或者准确证明房屋购入价)的,普通住宅按全额(核定价格)的1%征收个人所得税,非普通住宅按全额(核定价格)的2%收取个人所得税。

注意:

a.“利润”计算方式:核定价-本次交易增值税-购入价-购入契税-本次交易附加税-房屋装修款(正式装修合同、正式装修发票、装修材料清单、抵用金额上限为买入价格×10%)-还款利息(仅限出售方购入二手房按揭贷款,需提供贷款合同,银行利息清单(要求包含物业地址产权人姓名并敲章),银行证明文件并敲专用章)

b.核定价格指交易中心委托的核价部门对房屋签订的房地产买卖合同价进行核定,若合同价格低于市场价格,则买卖双方缴税的标准按核价部门出具的市场指导价格缴税。

4.房产税的征收标准

在起征时间(2011年1月27日)后在上海购入新建商品住房、存量房的且不符合免征条件的购房人都需要缴纳房产税。

(1)房产税的计算公式为:新购入房屋的应税面积新购入房屋的单价70%×税率,税率分0.4%、0.6%两种:

a.新购入房屋的单价≤49732元/平米的,税率为0.4%;

b.新购入房屋的单价>49732元/平米的,税率为0.6%。

注意:随着市场的变动,房产税的核定单价每年都会有新的调整,49732元/平米是2018年当前政策下的单价(上年度新建商品住房平均销售价格2倍)。

(2)房产税应税面积计算公式是什么?

a.原有住房面积+新购家庭名下住房面积<家庭人数×60平米,应税面积=0;

b.原有住房面积+新购家庭名下住房面积≥家庭人数×60平米,原有住房人均面积≥60平米,应税面积=新购住房面积;

c.原有住房人均面积<60平米;应税面积=(新购入住房面积+原有住房面积)-家庭人数×60平米。

(3)免征条件:

上海人(沪籍)房产税免征条件:

a.上海人第一套住房免征房产税;

b.限购之前(2011年1月31日)同有血缘关系的父母(必须为上海人)在一起的房屋二套以内,再次购入房屋属于首套范畴,若父母为外地人,父母必须有满3年的在沪居住证可以免征,若没有则需要按照人均面积缴纳房产税;

c.上海家庭购买二套住宅的,可以享受人均60平米的优惠,剩余部分按照超出部分缴纳;

d.若属于二套住宅范畴的,同其他亲属共有房屋需计入个人住房面积累计。

外地人(非沪籍)房产税免征条件:

a.若持有《上海市居住证》还未连续满三年,可以先纳税,等满三年后再申请退税;

b.持有《上海市居住证》并在有效期内有120分积分的,可以在报税当天直接申请免征;

c.外籍/台湾同胞持有《中华人民共和国外国人居留签证或签注》且签发地为上海,连续满三年在有效期内的,可以在报税当天直接申请免征;同理,如果未满三年可先纳税,等满三年后可以再申请退税;持有B类证件(海外人才引进居住证)或中国绿卡的可以直接申请免征。

注:来源于《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》沪建房管联〔2016〕1062号、《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》沪公积金管〔2016〕18号等

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