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还想贷款买房投资?怎么“炒”才能不亏钱?

以买房作为投资方式,是中国人的“传统”。甚至很多人沉浸在买房就赚钱的历史氛围中,但殊不知楼市交易的黄金年代早已成“历史”,想要以楼市投资,炒房的人士更需要的是理性与理智。

在投资楼市前,投资人必须明白该房子的升值空间,房子到底需要多久才能赚到钱,或是升值多少才算跑赢通货膨胀,否则你买房不仅赚不到钱,反而可能是亏损的。下面,文章将以房子的初始价值是100万,房贷利率是5.5%,首付是20%,贷款方式是下面进行分析:

投资讲究的是投资和收益,我们买房之后的投资其实就分为两个部分,一个是首付,另一个就是月供(包含本金和利息)。而收益也是分为两个部分,一个是租金收益,另一个就是房子升值的收益。而部分的投资人偏向于炒毛坯房,因此毛坯房则缺少了租金收益这一部分。

我们假设投资年限是5年,最终的房子价值我们假设是X,那么就有这样一个等式:首付+5年月供=租金收益+(X-100万)+首付+5年本金,这个等式中的X是房子的最终价值,也是收支平衡的房子价值,如果房子最终价值高于这个数字,那么就说明房子是赚钱的,如果房子最终的价值低于这个数字,那么说明房子就是亏的。

在本段中,租金收益为零,首付是20万,5年偿还的月供总额是27.4万。

那么就有了公式:20万+27.4万=0+(X-100万)+20万+6万,从这个公式当中推断出X=121.4万,也就是说5年后房子的价值最少得有121.4万,否则就是亏损的。100万的房子,五年时间涨到121.4万,平均每年的涨幅是4%。

如果每年房子涨幅低于4%,那么你就是亏损的,其实即便达到了每年4%的涨幅,这个也只保持你静态的收益平衡,所以,房子每年得涨7%才能算是赚钱的,否则就是亏钱的。

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