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5年前买房向银行贷了100万,现在房贷利率跌了,有必要提前还吗?

近日,有不少城市都有房贷利率下调的消息传出。而根据机构监测数据显示,2018年12月全国首套房贷款的平均利率也是在连涨23个月之后出现了下跌,这对打算贷款买房的人来说无疑是个好消息。不过对于那些在房贷利率较高时贷款买了房的人来说就亏了。那么,在房贷利率下降后,之前贷款买了房的人,有没有必要进行提前还贷呢?

贷款利率下调后,提前还贷有没有必要?

首先,看是哪种贷款利率下调以及与银行签的是哪种贷款利率。如果是基准利率下调,且跟银行签的是浮动利率贷款,那房贷利率也会跟着下调,也就没有必要提前还贷;可如果签的是固定利率贷款,房贷利率不会随贷款利率下调而下调,就有提前还贷的必要。而如果基准利率没动,只是银行自行下调贷款利率,此时无论签的是浮动利率还是固定利率,房贷利率都不会下调,此时就有提前还贷的必要了。

其次,看还款的剩余时间。如果还款剩余时间没多久了,此时本金和利息也没多少了,提前还款的必要性也就不大了。但如果还款期限还比较长,那提前还款就可能有必要了。

举例来说,5年前,我国5年期限以上的房贷基准利率为6.15%,如今下降到了4.9%。假如某人5年前为买房向银行申请了100万的贷款,贷30年,签的是固定利率贷款,等额本息还款。在还了5年后,剩下的未还的本金还剩94.75万。如果要继续还款,那么接下来25年还需要支付95.3万的利息,可如果以目前的贷款利率从银行贷94.75万,贷款期限25年,然后用这些贷款来提前把之前剩下的贷款还清,就只需要支付69.77万的利息,相比继续还款要少付25.53万的利息。

再次,看通货膨胀率。因为有通货膨胀的存在,钱是在不断贬值的,这就能使未来实际还的钱变少,所以如果通货膨胀率比较高的话,那就没有必要提前还贷。但如果通货膨胀率比较低的话,那就有必要提前还贷。就拿上方的例子来说,如果通货膨胀率在6.15%以上,那提前还贷也没多大必要,因为通货膨胀率就已经抵消房贷利率了。

当然,在通货膨胀率较高时,提前还贷也并不是不可以,如果还能以较低的利率从银行贷到款的话,提前还贷仍然是可以省下不少利息的。只不过,如果通货膨胀率真在6.15%以上的话,银行贷款利率恐怕也不止有4.9%了。

所以这里主要考虑的还是能否从银行拿到更低的贷款利率,只要能拿到的贷款利率比之前的低,就可以提前还贷。

手上没钱要怎么提前还贷?

有人或许会说:我倒是想提前还款,但是手上没那么多钱啊!其实这个问题也好解决,至少有两个办法可解决资金问题。

第一个办法就是用房产或其他资产做抵押继续向银行贷款,用贷款把之前剩余的贷款还清。只要贷款利率低于之前的房贷利率,这样的操作就是划算的。

第二个办法就是把房子卖出去,用卖房的钱把之前剩余的贷款还清,然后再重新贷款买一套房。仍然用上方的例子来说,某人5年前以6.15%的贷款利率贷款100万买了一套房,现在房子涨到了200万,就可以先以200万把房子卖出去。拿到钱之后先还清银行94.75万的贷款,然后用剩下的钱作为首付,再向银行以4.9%的利率贷款94.75万,买一套同样价值200万的房子。这样操作看似多此一举,但实则可以省下20多万的利息,只是操作起来有些麻烦而已。

由此来看,在贷款利率下调后,从经济利益的角度来说,提前还贷在大多时候还是有必要的。

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